Apresentação Confidencial ao Investidor · 2026

Onde a natureza
encontra o mar.

Loteamento Jardins do Mar. O maior loteamento planejado do Litoral Norte de Maceió, no alto de Ipioca, com vista para o Atlântico. Captação seed de R$ 3 milhões.

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186K
m² de área total
255
lotes residenciais
ZIT
Zona Int. Turístico
+18%
valorização Maceió '23
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01 / Tese de Investimento

Um ativo raro
no momento certo.

O Jardins do Mar está posicionado em um dos últimos grandes terrenos urbanos do Litoral Norte de Maceió — a área de maior crescimento imobiliário do Nordeste. Com 186.268 m² em Zona ZIT, o projeto combina escassez de ativo, localização privilegiada e vento favorável de infraestrutura.

A duplicação da AL-101 Norte, em processo, reduzirá o tempo de deslocamento e impulsionará o adensamento nos próximos 36 meses — janela exata do lançamento comercial.

Maceió registrou +18% em 2023 e +10,5% em 2024, ambos acima da média nacional. O metro quadrado da capital alagoana é hoje o mais valorizado do Nordeste.

Vista Mar Privilegiada
No alto de Ipioca, visibilidade direta para o Oceano Atlântico — diferencial premium que impacta diretamente a precificação dos lotes.
Catalisador AL-101
Duplicação da rodovia AL-101 Norte conecta Ipioca ao centro de Maceió, acelerando a expansão urbana de alto padrão.
Ativo Estruturado
Topografia, anteprojeto urbanístico e memorial descritivo concluídos. Documentação avançada reduz risco e encurta o caminho ao licenciamento.
Potencial de Retorno 3–5×
Receita bruta potencial estimada em R$ 50M–90M sobre captação de R$ 3M. TIR projetada: 40–70% a.a. em 36–48 meses.
02 / Análise de Mercado

Maceió: o mercado
mais quente do Nordeste.

R$9.307
M² médio em Maceió
Maior preço médio por metro quadrado residencial de toda a Região Nordeste, consolidando Maceió como polo de investimento imobiliário nacional.
Fonte: FipeZAP, 2025
+18%
Valorização em 2023
Maceió registrou 18% de valorização imobiliária em 2023 — mais que o dobro da média nacional de 8,17%.
Fonte: FipeZAP, 2024
+10,5%
Valorização em 2024
Em 2024, Maceió manteve crescimento acima da média nacional (+7,7%), entre as 10 capitais com maior valorização do Brasil.
Fonte: FipeZAP / FolhaAL, 2025
Comparativo de Valorização Anual — Capitais Selecionadas (2024)
Maceió
+10,5%
Média Brasil
+7,7%
São Paulo
+6,7%
Rio de Janeiro
+3,8%
Litoral Norte
+15%+
* Litoral Norte estimativa com base em dados FipeZAP. Jacarecica: R$11.065/m² (mai/2025).
03 / O Ativo

186 mil m² com vista
para o Atlântico.

Vista aérea Jardins do Mar
Vista Mar · AL-101 Norte · Ipioca, Maceió
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Área Total186.268 m²
Área de Lotes84.653 m² · 45,45%
Lotes Residenciais255 unidades
Permeabilidade44.288 m² · 23,78%
Sistema Viário37.441 m² · 20,10%
Área Comercial3.364 m² · 1,81%
ZoneamentoZIT — Zona de Interesse Turístico
Coef. Aproveitamento0,655
Taxa de Ocupação65,54%
Distribuição de Áreas
186K m² TOTAL
Lotes residenciais45,45%
Área permeável / verde23,78%
Ruas e calçadas20,10%
BR, comercial e outros10,67%
04 / O Projeto

4 Áreas. 255 lotes.
Um ecossistema completo.

Área 01
Acesso · Guarita · Mirante
Premium
Portaria + vista panorâmica para o mar
Área 02
Residencial + Lazer
~100
lotes com praça central de lazer
Área 03
Residencial Puro
~150
lotes — quadras D a T
Área 04
Comercial
3.364
m² · Market, quiosques, serviços

Implantação — Plantas do Projeto

Implantação Área 01
Área 01 — Guarita & Mirante
Esc. 1/1.000
Implantação Área 02
Área 02 — Residencial Lazer
Esc. 1/1.000
Implantação Área 03
Área 03 — Residencial
Esc. 1/1.000
Implantação Geral
Implantação Geral
Esc. 1/10.000

Tipologia dos Lotes

12 × 30 m
360 m² — padrão
Maioria dos lotes · Quadras B–T
15 × 30 m
450 m² — intermediário
Lotes de canto e destaque
20 × 30 m
600 m² — premium
Quadras K, L, M · Vista privilegiada
05 / Memorial Descritivo

Arquitetura que
escuta o território.

"Da terra que acolhe, nasce o espaço que pertence. Ipioca — em Tupi-Guarani significa 'terra roxa', 'chão batido'."

O Jardins do Mar é mais que um traçado urbano — é um gesto de respeito ao território. O partido arquitetônico parte da leitura sensível do terreno e de sua cor marcante. O traçado acompanha o movimento natural do relevo, permitindo que a arquitetura brote do chão como continuidade da natureza.

A paleta reflete o mar com tons de verde e tons terrosos de Ipioca — ocre, argila, vermelho queimado. Concreto, madeira e vegetação tropical em composições simples e acolhedoras.

Topografia Geral
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Levantamento Topográfico Planialtimétrico · TecnoGIS

06 Acessos e Controle
Acesso principal pela AL-101 Norte com mirante público antes da guarita — uso livre para transeuntes, reforçando o caráter turístico. Guarita principal para veículos de passeio. Guarita posterior (nova BR) para veículos pesados e serviços.
07 Sistema Viário Interno
Projetado acompanhando a topografia natural. 37.441,42 m² de ruas e calçadas (20,10%). Garante fluidez de circulação, segurança viária, drenagem superficial adequada e integração visual com a paisagem.
08 Loteamento — 255 Lotes
255 lotes residenciais com dimensões predominantes de 12×30 m e 15×30 m. Lotes da primeira quadra com vista direta para o mar. Demais em vales naturais com inclinação de até 30%, respeitando estabilidade técnica.
09 Lazer e Convivência — 5.113 m²
Praça central de lazer de 5.113,17 m² com:
  • Jardins paisagísticos · Redário · Mesas piquenique
  • Quadra poliesportiva · Quadra de areia
  • Park pet · Playground · Parede de escalada
  • Bicicletário · Salão de festas
  • Mobiliário em madeira de eucalipto sustentável
10 Áreas Naturais e Contemplação
Vales preservados com:
  • Trilhas para caminhada
  • Áreas ecumênicas e de contemplação
  • Arvorismo (arborismo)
  • Mirantes estratégicos com vista para o Atlântico
11 Áreas Comerciais
Duas áreas comerciais com acesso exclusivamente externo — independência funcional das áreas residenciais. Total de 3.364,40 m² (1,81%). Situadas às margens da rodovia AL-101, com ampla visibilidade.
05 Concepção Arquitetônica
Partido arquitetônico baseado na leitura sensível do terreno. Diretrizes centrais:
  • Preservação dos vales naturais
  • Redução de cortes e aterros
  • Alta permeabilidade do solo
  • Integração entre áreas construídas e natureza
  • Vistas estratégicas para o mar de Ipioca
06 / Projeção Financeira

R$ 3M de captação.
Potencial de R$ 60M+.

R$ 3M
Captação Inicial · Rodada Seed
  • Regularização fundiária e cartorária
  • Aprovação do projeto junto à Prefeitura
  • Infraestrutura básica (terraplanagem, vias primárias)
  • Guarita, acesso e mirante — Área 01
  • Marketing, lançamento e estrutura comercial
  • Capital de giro para 12 meses de operação
Cronograma Projetado
Mês 1–4
Regularização + Aprovação
Prefeitura, SEMARH, cartório
Mês 5–8
Infraestrutura Fase 1
Terraplanagem, vias, drenagem
Mês 9–12
Lançamento Comercial
Estande, pré-venda ~80 lotes Fase 1
Mês 13–36
Expansão Fases 2 & 3
Áreas 02 e 03 — 175 lotes restantes
Cenários de Retorno Projetados
Cenário Conservador
~R$ 38M
255 lotes × R$150k médio. ROI bruto ~12× sobre a captação. TIR estimada: 40–55% a.a. em 36 meses.
Cenário Base
~R$ 51M
255 lotes × R$200k médio c/ valorização progressiva. Cotas do investidor retornam 3×–4× o capital em 48 meses.
Cenário Otimista
~R$ 76M
Expansão total + premium de vista mar. Lotes 20×30 a R$300k+. TIR estimada: 70%+ a.a.
Nota Metodológica

Projeções com base em preços do Litoral Norte (Jacarecica: R$11.065/m², FipeZAP mai/2025), aplicando desconto de 65–70% para terreno em desenvolvimento. Não constituem garantia de retorno.

07 / Análise Estratégica

SWOT do
empreendimento.

F
Forças
  • Localização única no alto de Ipioca com vista mar
  • 186.268 m² em Zona ZIT — um dos maiores da região
  • Anteprojeto, topografia e memorial descritivo concluídos
  • Acesso direto à AL-101 Norte
  • Conceito natureza + mar diferencia do produto médio
  • SPE constituída (CNPJ 63.419.446/0001-75)
F
Fraquezas
  • Fase pré-aprovação — incerteza regulatória residual
  • Topografia acidentada eleva custo de terraplanagem
  • Sem crédito bancário convencional na fase atual
  • Liquidez do investidor restrita por 24–48 meses
O
Oportunidades
  • Duplicação AL-101 — valorização antes das entregas
  • Expansão natural de Maceió rumo ao Litoral Norte
  • Escassez de terrenos estruturados em Ipioca
  • Turismo imobiliário em alta — segunda residência
  • Ipioca Beach + Parque Shopping como polos consolidados
  • MCMV facilita venda dos lotes padrão 360 m²
A
Ameaças
  • Alta Selic pode reduzir demanda nas fases iniciais
  • Restrições ambientais — proximidade Mata Atlântica
  • Concorrência com outros loteamentos no Litoral Norte
  • Prazo de aprovação em órgãos municipais e SEMARH
08 / Catalisadores de Valor

Por que Jardins do Mar
vai disparar.

Duplicação AL-101 Norte
A duplicação conecta Ipioca ao centro de Maceió. Estudos indicam +15–20% de valorização imediata em imóveis lindeiros a obras similares antes mesmo da conclusão.
Infraestrutura Pública
Polo Ipioca Beach (MME)
Complexo de 170.000 m² de frente para o mar com resort all-inclusive, residências e boulevard — consolida Ipioca como destino de alto padrão.
Polo de Alto Padrão
Parque Shopping Maceió
Polo comercial consolidado no Litoral Norte oferece serviços, entretenimento e conveniência que sustentam moradia permanente — não apenas turismo sazonal.
Infraestrutura Comercial
Litoral Norte em Expansão
Jacarecica atingiu R$11.065/m² em mai/2025 — 2º mais caro de Maceió. O vetor de valorização segue norte e Ipioca é o destino natural da próxima onda.
Valorização Estrutural
Escassez Geográfica
A posição no alto da colina de Ipioca com vista desobstruída para o Atlântico é geograficamente irrepetível. Monopólio natural de oferta — não há outro igual.
Escassez de Ativo
Maceió: #1 no Nordeste
Metro quadrado mais valorizado do Nordeste, crescimento acima da média nacional por 3 anos consecutivos, polo consolidado de turismo e segunda residência.
Mercado Estrutural
09 / Estrutura de Captação

Como participar
desta oportunidade.

Rodada Seed de
R$ 3 milhões.

A captação inicial de R$ 3.000.000 está estruturada para financiar regularização, aprovação e infraestrutura da Área 01 — criando o valor necessário para o lançamento comercial com preço assegurado para os investidores-fundadores.

Investidores desta rodada terão participação direta nos resultados, garantida por instrumento jurídico, e acesso a lotes em condição prioritária antes do lançamento público.

Incorporadora
T.M. da Silva Godoy Incorporação Imobiliária SPE LTDA
Empreendimento
Sítio Rêgo, AL-101 Norte, Ipioca, Maceió — AL
Natureza da Captação
Participação em SPE · Contrato de Investimento
Rodada
Seed Round · 2026 · Vagas limitadas
Etapa 01
Due Diligence
Acesso ao data room completo: documentação do terreno, levantamento topográfico TecnoGIS, anteprojeto urbanístico, memorial descritivo e pareceres jurídicos.
Etapa 02
Instrumento Jurídico
Formalização via contrato de participação em SPE ou CCB, conforme perfil do investidor. Participação proporcional ao aporte, com garantia real sobre o ativo.
Etapa 03
Aporte e Execução
Após closing, início imediato das etapas de regularização. Relatórios mensais de progresso. Assembleia de sócios trimestral.